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3月開始專項檢查突出問題4月實施開竣工申報制
70%供地用于保障性和中小套型住房、有條件的地方探索房地產用地出讓預申請制度、實施住房用地開發利用申報制度、開展房地產用地突出問題專項檢查……3月10日,國土資源部出臺整治房地產用地的專項文件——《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,自本月起掀起一場“房地產土地調控風暴”。
通知全文近五千字,涉及五個方面,共19條,主要是落實“國11條”精神,增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性,增加保障性為重點的住房建設用地有效供應,提高土地供應和開發利用效率,促進地產市場健康平穩有序運行。
實施用地開竣工申報制
通知要求各地,加快編制住房建設用地供應計劃,確保不低于住房建設用地供應總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設,嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地。
通知要求,嚴格規范商品房用地出讓行為,嚴格控制商品房用地單宗出讓面積,條件具備的地方可以探索房地產用地出讓預申請制度。嚴格土地競買人資格審查和土地出讓合同管理。對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的,禁止其在一定期限內參加土地競買。對存在的違法違規用地行為,要嚴肅查處。
國土部明確,從2010年4月1日起,市、縣國土資源管理部門要建立房地產用地開竣工申報制度。
用地者須在項目開工、竣工時,向國土資源管理部門書面申報,各地應對合同約定內容進行核驗。在合同約定期限內未開工、竣工的,用地者要在到期前15日內,申報延遲原由,市、縣國土資源管理部門應按合同約定處理后,可通過增加出讓合同和劃撥決定書條款或簽訂補充協議等方式,對申報內容進行約定監管。對不執行申報制度的,向社會公示,并限制其至少在一年內不得參加土地購置活動。
劍指囤地炒地
除了確保房地產用地供應和及時開發外,“19條”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行為。
按照通知,,今年開發商交付的競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。受讓人逾期不簽訂合同的,終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。
各省市要全面掌握本地區閑置房地產用地查處情況,對未查處的閑置土地,實行掛牌督辦,依法依規處置。
市縣國土管理部門還須加強對每個房地產項目開工到期申報情況的監測核查,防止產生新的閑置土地。省級國土資源管理部門要將企業閑置土地的情況,及時通報同級金融監管部門。
3月至7月開展專項檢查
國土部決定自今年3月至7月,在全國組織開展對房地產用地突出問題的專項檢查。
檢查重點是,房地產用地特別是保障性住房用地未經批準擅自改變用途,違規供應土地建設別墅,違反法律法規閑置土地、囤地炒地等。
通知要求,各地應結合出讓合同清理制定專項檢查方案,抓緊開展出讓合同和劃撥決定書專項清理,全面掌握本地房地產用地供應及開發利用情況。省級國土資源管理部門要指導各地制定專項檢查方案,加強檢查督辦。7月底前將各地的匯總情況,連同出讓合同清理報告一并上報。
國土部:房企拿地先繳20%保證金 首付一月內交清
國土資發〔2010〕34號各省、自治區、直轄市國土資源廳(國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規劃和國土資源管理局),副省級城市國土資源行政主管部門,新疆生產建設兵團國土資源局,各派駐地方的國家土地督察局:
為貫徹落實《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)要求,依法加強監管,切實落實房地產土地管理的各項規定,增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性,增加保障性為重點的住房建設用地有效供應,提高土地供應和開發利用效率,促進地產市場健康平穩有序運行,現將有關問題通知如下:
一、加快住房建設用地供應計劃編制
(一)科學編制住房特別是保障性住房用地供應計劃。市、縣國土資源管理部門要依據土地利用總體規劃和年度計劃、住房建設規劃和計劃及棚戶區改造規劃,結合本地區已供土地開發利用情況和閑置土地處置情況,科學編制住房特別是保障性住房用地供應計劃,合理確定住房用地供應總量和結構。確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地,確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地。省級國土資源管理部門應及時對市、縣房地產用地年度計劃作出預安排,并于3月底前,將本年度住房和保障性住房用地供應計劃匯總報部,并抄送各派駐地方的國家土地督察局。
(二)協調推進住房用地供應計劃實施。市、縣國土資源管理部門應按照經政府批準的供地計劃,結合政府收購儲備地塊開發和房地產市場土地供需的情況,確定年度計劃中擬供應的地塊,合理安排供地時序。應主動與有關部門聯系協調,依據投資到位情況和方便群眾工作生活要求,優先確定保障性住房用地地塊,確保保障性住房用地計劃落實。城市和國有工礦棚戶區改建原則上應實行原址改造,盤活存量土地,優化用地結構,完善服務功能,節約集約用地。落實住房和保障性住房用地供應計劃涉及占用農用地的,要優先安排農轉用計劃指標,按部審批改革要求,及時組織申報,加快審批征收。
二、促進住房建設用地有效供應
(三)確保保障性住房用地供應。各地對列入年度供地計劃的保障性住房用地,要應保盡保、及時供地。保障性住房以及城市和國有工礦棚戶區改造中符合保障性住房條件的安置用地,應以劃撥方式供應。保障性住房建設項目中配建的商服等經營性項目用地,應按市場價有償使用。商品房建設項目中配建保障性住房的,必須在土地出讓合同中明確保障性住房的建筑總面積、分攤的土地面積、套數、套型建筑面積、建成后由政府收回或收購的條件、保障性住房與商品住房同步建設等約束性條件。
(四)嚴格規范商品房用地出讓行為。嚴格土地出讓條件。市、縣國土資源管理部門應依據城市規劃部門出具的宗地規劃設計條件,擬定出讓方案,確定為中低價位普通商品房用地的,方案中要增加房地產主管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積等控制性要求,并寫入出讓合同,約定違約處罰條款。土地使用權人違約的,要追究相應違約責任。各地要按照《限制用地項目目錄(2006年增補本)》要求,嚴格控制商品房用地單宗出讓面積。條件具備的地方,可以探索房地產用地出讓預申請制度。
嚴格規范土地出讓底價。各地應按規定及時更新基準地價并向社會公布。招標、拍賣、掛牌和協議出讓底價應當依據土地估價結果、供地政策和土地市場行情等,集體決策,綜合確定。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%,競買保證金不得低于出讓最低價的20%。
嚴格土地競買人資格審查。對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的,市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。對存在的違法違規用地行為,要嚴肅查處。
嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。上述條款約定不完備的,不得簽訂合同,違規簽訂合同的,必須追究出讓人責任。受讓人逾期不簽訂合同的,終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。
(五)堅持和完善土地招拍掛制度。各地要按照公開、公平、公正的原則和統一、規范的市場建設要求,堅持和完善招拍掛出讓制度。房價過高、上漲過快的城市,市、縣國土資源管理部門可選擇部分地塊,按照政府確定的限價房項目采用競地價辦法招拍掛出讓土地,發揮抑制房價上漲過快的調節作用。要按照提高土地開發利用效率的原則,探索綜合評標的具體方法。在確定土地出讓最低價的基礎上,將土地價款交付、開發建設周期、中小套型建設要求、土地節約集約程度等影響土地開發利用的因素作為評標條件,科學量化標準,合理確定各因素權重,完善評標專家庫,細化評標規則,規范運作,依法依紀嚴格監督。
三、切實加強房地產用地監管
(六)實施住房用地開發利用申報制度。從2010年4月1日起,市、縣國土資源管理部門要建立房地產用地開竣工申報制度。用地者應當在項目開工、竣工時,向國土資源管理部門書面申報,各地應對合同約定內容進行核驗。在合同約定期限內未開工、竣工的,用地者要在到期前15日內,申報延遲原由,市、縣國土資源管理部門應按合同約定認真處理后,可通過增加出讓合同和劃撥決定書條款或簽訂補充協議等方式,對申報內容進行約定監管。對不執行申報制度的,要向社會公示,并限制其至少在一年內不得參加土地購置活動。
(七)加強土地開發利用動態監測。市、縣國土資源管理部門必須將每一宗土地的出讓合同或劃撥決定書,通過網絡在線上報,經部統一配號后方可作為正式文本簽訂,并將出讓合同或劃撥決定書的電子監管號作為土地登記的要件。各地要對已供土地的開竣工、開發建設進度等情況進行實地巡查,及時更新開發利用信息,加強統計分析,并入網上傳部門戶網站(中國土地市場網頁)。
(八)強化保障性住房用地供后監管。保障性住房用地不得從事商業性房地產開發,因城市規劃調整需要改變的,應由政府收回,另選地塊供應。對沒有按約定配建保障性住房的,要按照出讓合同或劃撥決定書約定處理。對違法違規的企業,要依法查處。查處不落實的,依據《違反土地管理規定行為處分辦法》(國土資源部令第15號),追究相關人員責任。
(九)嚴格依法處置閑置房地產用地。各省(區、市)國土資源管理部門要全面掌握本地區閑置房地產用地查處情況,對未查處的閑置土地,實行掛牌督辦,依法依規處置。對政府及政府有關部門原因造成閑置土地且未查處的,各派駐地方的國家土地督察局要及時向當地人民政府提出督察整改意見,限期依法查處。市、縣國土資源管理部門要利用監測網絡系統,加強對每個房地產項目開工到期申報情況的監測核查,防止產生新的閑置土地。省級國土資源管理部門要將企業閑置土地的情況,及時通報同級金融監管部門。
(十)加強房地產用地開發利用誠信管理。市、縣國土資源管理部門要建立房地產企業土地開發利用誠信檔案,對招拍掛競得土地后不及時簽訂成交確認書或出讓合同、未按合同約定繳納土地價款、未按合同約定開竣工的,要依法依規處理,向社會公示,計入誠信檔案,作為土地競買人資格審查的依據,并入網上傳部房地產用地開發利用誠信體系,部將及時向有關部門通報。
四、建立健全信息公開制度
(十一)公開住房供地計劃。各地應及時將住房特別是保障性住房用地供應計劃在部門戶網站(中國土地市場網頁)及當地土地有形市場公開,接受社會監督。部將于4月上旬在部門戶網站(中國土地市場網頁)公開通報各地供地計劃情況。省級國土資源管理部門應分別于每年7月5日和次年1月5日前,將住房和保障性住房用地供應計劃落實情況匯總報部并抄送各派駐地方的國家土地督察局,部每半年在部門戶網站(中國土地市場網頁)向社會公布。
(十二)公開土地出讓公告。市、縣國土資源管理部門必須在部門戶網站(中國土地市場網頁)發布土地出讓公告,按照部規定的規范格式,公告擬出讓宗地的位置、面積、用途、套型要求、容積率、出讓年限、投標(競買)保證金、提交申請時間、出讓時間等內容。公告不規范的,部將予以通報批評,限期糾正。
(十三)公開土地出讓和劃撥結果。市、縣國土資源管理部門要及時將出讓成交和已劃撥土地的位置、面積、用途、土地價款、容積率、開竣工時間等,在入網上傳部的同時,在當地土地有形市場及媒體公開。沒有公開出讓和劃撥供地結果的,省級國土資源管理部門要通報批評,限期糾正。部將從土地市場動態監測監管系統中,生成供地結果信息,并向社會發布。
(十四)公開土地開發利用信息。自今年起,部將每季度向社會公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時間開竣工的宗地信息。對社會關注的典型地塊信息,在部門戶網站“出讓信息”專欄及時公開。地方各級國土資源管理部門要通過各自門戶網站,或召開新聞發布會等形式,定期或不定期向社會公開土地供應和開發利用情況及閑置土地查處信息。
(十五)公開違法違規用地查處結果。各地要將掛牌督辦和社會關注的案件處理結果及時向社會公開。省級國土資源管理部門要加強對重點案件處理結果落實情況的監督檢查,及時公開查處結果,接受社會監督。部將不定期對重大違法案件掛牌督辦,公開查處結果。
五、開展房地產用地突出問題專項檢查
(十六)明確房地產用地專項檢查的重點內容。部決定,今年3月至7月,在全國組織開展對房地產用地突出問題的專項檢查。檢查重點是:房地產用地特別是保障性住房用地未經批準擅自改變用途,違規供應土地建設別墅,違反法律法規閑置土地、囤地炒地等。各省級國土資源管理部門要按照專項檢查工作要求,及時向政府匯報,統一部署,認真實施。
(十七)結合出讓合同清理制定專項檢查方案。各地要根據《國有建設用地使用權出讓合同專項清理工作方案》(國土資廳發〔2009〕86號)要求,抓緊開展出讓合同和劃撥決定書專項清理,全面掌握本地房地產用地供應及開發利用情況,加快信息進網上傳,于3月31日前完成數據填報。在合同清理基礎上,省級國土資源管理部門要指導各地制定專項檢查方案,細化工作措施,切實抓好落實,加強檢查督辦。各地必須在7月中旬前完成專項檢查和處理工作,由省級國土資源管理部門匯總情況,形成書面報告,連同出讓合同清理報告于7月底前一并報部。
(十八)嚴肅查處房地產用地中的違法違規行為。各地要按照本通知要求,嚴格履行職責,認真開展專項檢查,對房地產用地供應和開發利用中的不規范行為,要認真整改;對違法違規用地行為,要依法依紀堅決查處。對瞞案不報、壓案不查的,要嚴肅追究責任。4月份,中央工程建設領域突出問題專項治理領導小組將組織監察部、國土資源部等部門,對中央擴大內需促進經濟增長政策落實和工程建設領域突出問題專項治理情況開展聯合檢查,同時,一并檢查房地產開發中突出問題的清查情況。
(十九)切實加強對專項檢查工作的組織領導和政策指導。各省(區、市)國土資源管理部門要高度重視,認真組織實施,嚴格落實共同責任,切實加強對房地產用地突出問題專項檢查的組織領導和政策指導,督促市、縣國土資源管理部門嚴格執行房地產用地的法規和政策,健全完善制度,規范供地用地行為,確保專項檢查取得實效。
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