一時間，商業物業拋盤潮起，本已漸露疲態的二手樓盤止跌反彈，“房價仍然會大漲”又一次成為市場的主流聲音。商業地產真的會因為物業稅的實施而一蹶不振？試看現今的市場反應。
商業買家紛紛離場 物業稅引發商住盤拋售潮
北京的楊女士在一個月前看中了三里屯附近50年產權的酒店式公寓，近期一度銷售火爆。但也就這幾天，物業稅征收從商業地產開始的消息得到證實，楊女士迅速改變了想法。
“作為一個投資者，第一重要的自然是投入和回報比例，本來看中酒店式公寓的原因就是出租回報率，雖然這種投資產品的物業費、供暖費等持有成本不菲，但有同樣不菲的租金可以彌補這一缺陷，物業稅一旦從這種商用樓盤征收，意味著持有成本增大，在當前租金低迷的市場狀態下，這樣的投資肯定不值。”楊女士告訴記者，她已經將目光投向了東四環的一個新開盤住宅，住宅投資還是最穩妥有效的投資方式……
也許楊女士的投資行為正是物業稅從商業開征導致的結局，同時也正是業內人士所擔心的。一方面是投資客的“棄商投住”，而另一方面卻是商住拋盤。
物業稅施行與否目前還沒有最終定論，但對于商業立項的樓盤已經造成了沉重打擊，而商住樓拋盤潮并未改變同等區域二手房的價格。從這方面來說，試圖征收商業地產物業稅來影響住宅價格的舉措很可能造成“南轅北轍”的結局。
商業和住宅價格本已倒掛 物業稅澆滅商業地產復蘇火苗
“商業地產是沒有泡沫的，而且是一個很健康的市場。物業稅從商業地產開征會澆滅剛剛復蘇的火苗。”
就在物業稅開征消息前不久，世邦魏理仕發布了《2009年北京優質商業物業市場回顧及展望》，據該報告顯示，受全球金融危機影響，大部分零售商調整了開店計劃，北京商業地產形勢仍舊嚴峻，租金下挫嚴重。
在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項目招商困難，而且一些已經開業的項目也正在調整。為商業地產的寫字樓市場，仲量聯行發布了2009年第四季度的寫字樓市場報告，數據顯示，截至2009年12月31日，新增供應使得整體市場空置率上升30%，北京寫字樓租金下跌3%。
在這種形式下，物業稅的出爐無疑使得本就舉步維艱的商業地產雪上加霜。
目前北京市場上，寫字樓、商鋪的價格與住宅的價格倒掛現象嚴重，按照常理，商業地產的房價至少應比住宅高出30%以上。大量商鋪、寫字樓的大面積空置，已經不是一兩年的事情，而業內包括政府有關部門都在積極地尋找破解之路。隨著中國率先逐步走出金融危機低谷，世界各個商業巨頭紛紛看好中國前景，大宗整端的商業行為都在進行著，物業稅的出爐，影響將有多大，目前不敢預估。
“按照國際流行的算法，每個人擁有的商業面積應該在1.2平方米，這樣的配套才能符合生活標準，但在中國，還遠遠達不到這樣的標準，物業稅一旦實施，國際標準就更難實現了。”
商業地產投資受挫 投資潮勢必抬高住宅價格
無論是寫字樓還是商鋪，持有成本目前是租金12%的房產綜合稅加上5.5%的營業稅，雖然頗高但也非常合理。在當前經濟形勢下，很多有先見之明的投資者認為是個抄底的好時候，因此，諸如望京、亞運村、泛CBD等區域的寫字樓從2009年下半年開始逐漸走出低谷，很多寫字樓的出租率達到了85%以上，很多創業型的中小型公司為了形象需要紛紛入駐，而且鑒于租金處于低谷，一簽租期就是五年以上，可以說，2010年的商業投資在2009年年底被業內人士廣泛看好。
物業稅的“橫空出世”使即將走出低谷的商業地產重新回到谷底。北京某知名廣告公司總經理張先生告訴記者，他本來已經與百子灣一處寫字樓持有者談妥，以每年18萬元的租金租賃數百平方米的面積。但就在近幾天，持有者稱不簽長期合同，等物業稅實施之日，房租要另行核算。
張先生明確地告訴記者，他已經決定不再租賃寫字樓，而是準備購買該寫字樓一路之隔的后現代城二手房大戶型用于辦公。“現在住宅不禁商，買下來一方面用于辦公，一方面成為持有物業，總比租賃寫字樓劃算。”
幾家歡樂幾家愁，對政策敏感的住宅開發商們絕不會放掉這一促銷的機會。不少未開盤的項目已經明確提出半住半商的產品開發，類似當年SOHO、深藍華亭這樣的住宅辦公將很有可能再次成為市場的“弄潮兒”。
有關人士呼吁 應取消商業地產物業稅 鼓勵商業投資
一鋪養三代，傳統的置業理論是商業地產不會徹底蕭條的原因所在，但前提一定是要有穩定的回報，持有成本不能太高。
在雙井橋附近，吳先生與人合股，在前不久用360萬元購買了一處100多平方米的臨街商鋪，并且成功地租給了一個蛋糕店，年租金20萬元左右，粗算下來，吳先生要17年才能收回成本。
“如果征收物業稅，像我這樣的商鋪運營就相當困難了，拿1%來算，我每年至少要交3萬元左右的物業稅，相當于是一個半月的房租，我如果把它攤入成本強加給租戶，人家肯定要退租，要知道，現在很多商鋪都空著，租金也便宜，物業稅帶來的后果只能我自己承擔了。”吳先生無奈地表示。
為什么要征物業稅？是為了增加稅收嗎？不是，中國財政狀況特別好，尤其是北京財政政策特別好，沒有什么理由再向本就稅費很高的商業地產征稅。如果此舉是為了調整房地產，讓房價降下來，這種理由更牽強，更沒有道理，降房價主要是要增加供給，而不是單純靠稅收來實現。
而商業地產一旦淪為市場的“棄兒”，結果如何？商業地產對于增加就業，關注民生有著積極的作用。最關鍵的是，住宅火了，而配套設施的建設無一不是由商業發揮作用的。社區里沒人投資做超市、洗衣服務等商業地產最低端的產品，無論再豪華的小區都會蒙上“生活不便利”的陰影。
除了質疑，有關人士呼聲最高的是建議取消或者暫緩對商業地產開征物業稅，讓商業投資轉移人們對住宅投資的視線。
一位業界專家說，對于商鋪等商業物業來說，在各城市中現在不是過剩問題，而是過少。最簡單的常識是，如果沒有建好的商場、沒有小業主投資的沿街商鋪，哪里會有沃爾瑪、肯德基、呷哺呷哺、面愛面？如果不是這些年萬達在商場里建了那么多院線，又何以有全國院線票房總收入達到62個億？因此，商業投資應該成為被鼓勵的行為，只有這樣，才能使真正的投資客將目光從住宅轉向商業，從而使住宅市場降溫。
中原地產北方區總經理李文杰則認為，在美國、香港等地也征收物業稅，但他們的初衷是收取這筆費用是為了使得社區或者寫字樓更好地維護。用途主要是納稅、維護、安全等。比如在香港，收取物業稅的部門會支取很可觀的一部分交給警察局，讓他們增加警力維護社區和樓宇的安全，成為“差餉”。而目前有關部門提出的物業稅只提收取，不提用途，無疑使人們產生怨言。因此，建議暫緩實行商業地產物業稅。
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