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政策調控以來,地產股超跌十分嚴重,一個月累積跌幅高達25%,成為指數首當其沖的殺手。然而,在地產交易不斷低迷,而房價卻依然不降的現實中,地產股的底部在何方?我們認為,除了觀察估值底外,還要觀察政策底,只有市場和政策的預期都同向發生改變,地產股才出現有向上的動力。目前來看,地產股筑底的過程仍未完成。
4月份的調整以來,地產股走勢一直受消息面影響“跌跌不休”,申萬地產指數在5月17日創下2360的低點,這與4月份3597的高點相比跌幅達34。,具體到個股方面,地產股整體PNAV折價仍在30%左右,龍頭地產股折讓幅度在35%以上。一些中小地產股開始出現分化,前期跌幅明顯,且業務集中在小城市,庫存不多的地產股折價率稍低;而土地儲備較多,前期跌幅不大的地產股折價率超過50%。從換手率來看,目前地產股整體換手率為1.28%,大大低于2%的歷史均值,雖然其股價不斷創出新低;但從兩市的成交金額來看,4月以來,地產股維持在500億元的水平,成交占比徘徊在6.5%的低位,市場情緒或也表征了機構對未來地產股的走勢依然悲觀。
從估值的角度來看,目前地產股估值達到一年多以來的低位;然而從政策層面來看,地產股的風險仍不可小視。政策利空尚未出盡,地產股難言有充分的安全邊際,目前對地產調控最為嚴厲的便是傳言將出臺的房產稅,我們認為,短期內房產稅推行的可能性不大。前期政策實施的效果還需要一段觀察期,在信貸收緊、增值稅嚴查,資金使用排查力度加大等措施的綜合效應下,地產商的財務狀況和銷售行為會隨之改變;如果7、8月份市場預期開始趨穩,則政策的影響將逐步體現出來,屆時對地產市場和投資行為也需要重新打量。
我們認為,地產股理論估值的底部與現實中的底部存在差距,如果在未來政策的集中作用下,房價開始下跌,就會引發地產股凈資產價值的重估,地產股的整體估值將會由市場的自發調整下探至一個較低的水平,屆時估值可能將不是能催生該板塊未來上漲的因素。
總體來說,在市場不斷調整的過程中,地產股筑底的過程也會比較長,且多有反復。長線而言,目前的估值大幅偏低已可以成為買入的理由;但中短期而言,地產股出現持續向上的機會并不大,建議適當介入土地儲備規模少,且業務主要集中在二三線城市的地產股。
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