所謂土地增值稅是指，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，但不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
上述財(cái)產(chǎn)行為稅司官員表示，房地產(chǎn)稅的稅種很多，其中，土地增值稅相對(duì)是收入比較小的稅種。
2008年全國土地增值稅收入537億元，同期，同為房地產(chǎn)稅的契稅收入1300億元。
契稅是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)最主要的稅種。它是反映房屋交易情況的一個(gè)重要指標(biāo)，約為房?jī)r(jià)的1.5%，購買第二套住房時(shí)的契稅約為房?jī)r(jià)的3％。
來自國稅總局的消息顯示，從去年下半年以來的房地產(chǎn)頹勢(shì)并未影響房地產(chǎn)契稅的稅收。契稅只在今年1月有過負(fù)增長，在今年的其他月份，契稅只是增速有所下降，絕對(duì)值還是在增加的。而且從今年前7個(gè)月來看，契稅收入增速已經(jīng)超過10%。
“今年契稅預(yù)計(jì)增長超過10%，”上述官員對(duì)增收很有信心，他說，因?yàn)槠醵愂杖胂鄬?duì)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此國家稅務(wù)總局對(duì)契稅還是很樂觀的，“房地產(chǎn)進(jìn)入上行周期以后，收入在下半年會(huì)體現(xiàn)得更明顯一些。”
可能取消
業(yè)內(nèi)人士表示，土地增值稅的稅收收入較少，只是促成改革的原因之一，更主要的原因則可能緣于征收困難。
上述官員表示，土地增值稅的征收確實(shí)有難度。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程的周期比較長，涉及的面比較廣，產(chǎn)品也比較復(fù)雜，因此客觀上會(huì)比一般的稅種征收要復(fù)雜一些。
業(yè)內(nèi)人士稱，單就土地增值稅來說，其稅基并不小，應(yīng)該是個(gè)大稅，但是實(shí)際征收上來的比例卻不高，變成了小稅。由于稅務(wù)部門很難計(jì)算房地產(chǎn)的真實(shí)成本，現(xiàn)在地方稅務(wù)部門只能按照銷售收入的1.5%-2.5%預(yù)繳土地增值稅。
不過，上述官員認(rèn)為，土地增值稅的征收情況并不存在特殊的問題，因?yàn)椤捌髽I(yè)想少繳點(diǎn)稅的心理并不是孤立的現(xiàn)象，不僅是回避土地增值稅，對(duì)任何稅種都是一樣的”。
這位官員表示，稅務(wù)部門對(duì)包括土地增值稅在內(nèi)的任何稅種都比較重視。“特別是在經(jīng)濟(jì)走低以后，財(cái)政收入降低，稅收壓力增大的時(shí)候”。
“未來，土地增值稅是不是還有存在的必要性，還很難說。”在談到正在醞釀的房地產(chǎn)稅制改革時(shí)，這位官員表示。
至于取消土地增值稅的前提條件，這位官員稱，如果需要調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的超額利潤，就還需要保留土地增值稅。如果房地產(chǎn)將來恢復(fù)正常了，土地增值稅也就沒有必要存在。
這位官員表示，中國的房地產(chǎn)稅種比國外要多一些，稅費(fèi)應(yīng)該怎樣清理，司里正在做統(tǒng)籌的研究規(guī)劃，現(xiàn)在還沒有一個(gè)明確的說法，具體實(shí)施的時(shí)間可能會(huì)在“十二五”期間。
一體化征管
除了還在醞釀中的房地產(chǎn)稅制改革，在征管方面，國家稅務(wù)總局正在深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收 “一體化”的工作。
上述官員表示，由于房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅務(wù)部門在征收，但稅務(wù)部門對(duì)各稅種的信息并不對(duì)稱，而房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的體系，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手得到的稅源信息肯定是片面的。通過房地產(chǎn)稅收“一體化”將從各個(gè)環(huán)節(jié)采集到的稅源信息進(jìn)行整合利用，既可以解決各個(gè)環(huán)節(jié)掌握稅源信息不足的狀況，又可以加強(qiáng)自己本環(huán)節(jié)稅源的征收監(jiān)管。
比如：主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)機(jī)關(guān)，通過負(fù)責(zé)銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的房屋銷售情況的信息，就可以大致核對(duì)出開發(fā)企業(yè)的收入，對(duì)稅源稅種的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)有一定的幫助。
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