窺一斑而見全豹。
雖然調(diào)研樣本是一個地級市，但卻表露出中國房地產(chǎn)行業(yè)偷漏稅景象。
1月12日，江蘇省財稅零碎一位官員表示，他們近期針對省內(nèi)某市“房地產(chǎn)行業(yè)偷稅手腕”停止了調(diào)研和剖析。
房地產(chǎn)開發(fā)商的偷稅手法呈多樣化、專業(yè)化、普遍化、蔭蔽化的開展趨向。不少中央稅務(wù)零碎發(fā)布欠稅“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量呈逐步增長趨向。
“從研討看，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅之繁、數(shù)量之大，更多的在于技術(shù)上的緣由”，江蘇省財稅專家、省社科院財貿(mào)所副研討員駱祖春表示，“房地產(chǎn)行業(yè)觸及的環(huán)節(jié)很多、工期長，企業(yè)在各個環(huán)節(jié)都可以偷稅。”
但研討者對稅收構(gòu)造和體制成績的考問也不斷在堅持。
所得稅房地產(chǎn)業(yè)占比近半
針對該市調(diào)研顯示，疾速增長的房地產(chǎn)行業(yè)銷售支出，曾經(jīng)成為企業(yè)所得稅支出重要來源。
2005年，該市房地產(chǎn)企業(yè)完成銷售支出9.5億元，交納企業(yè)所得稅2010萬元。上述兩組數(shù)據(jù)在2006年、2007年辨別為：32.1億元、5443萬元和43.9億元、1.405億元。
到2008年上半年，該市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅已達(dá)1.3598億元，占全市所得稅支出的41％。而2009年1-11月份數(shù)據(jù)顯示，其占比已達(dá)50％左右。
調(diào)研顯示，房地產(chǎn)銷售支出增長，與其應(yīng)納所得稅的增長雖然同時出現(xiàn)向上生長的曲線，但兩者的偏離漸遠(yuǎn)——從所得稅占比銷售支出的數(shù)據(jù)來看，2005-2007年的比例為2.1％、5.7％和3.2％。
2006年，該市房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)ｍ椃词《谎a(bǔ)稅罰款139萬元，2007年被補(bǔ)稅罰款803萬元，到2008年上半年曾經(jīng)上升至3672萬元。最新2009年1-11月份數(shù)據(jù)更是超越5000萬。
補(bǔ)繳成倍增長，突顯房地產(chǎn)偷稅景象嚴(yán)重。
偷稅手腕多樣
該市延續(xù)5年將房地產(chǎn)列為稅收專項反省對象之一，其樣本具有代表性。
參與調(diào)研的一位官員表示，“偷稅手腕十分專業(yè)，行外人士基本不懂，而稅務(wù)人員也需求長日子跟蹤察看。”
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商偷稅手腕多樣化，但次要經(jīng)過5種方式停止：“藏匿應(yīng)稅支出”、“擠占、多提、虛列本錢”、“超規(guī)范列支或扣除相關(guān)費用和收入”、“賬簿憑證管理混亂，核算不標(biāo)準(zhǔn)”、“征稅申報不及時”。
征稅申報不及時，是最為普遍景象，表現(xiàn)為：不按預(yù)收房款申報預(yù)售支出根據(jù)利潤率（或毛利率）交納所得稅，或干脆就不申報，甚至作虛偽申報等。
藏匿應(yīng)稅支出是開發(fā)商首選偷稅手腕之一，借此可以大幅度增加征稅基數(shù)。
比方，對銷售支出確認(rèn)不自動、不及時，少列支出坐支現(xiàn)金景象嚴(yán)重，有的間接進(jìn)入企業(yè)小金庫不入賬；對銀行按揭款項不及時入賬，或許把收到的按揭款項記“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未決算，支出、本錢、費用無法確定為由，將已完成的商品房銷售款臨時掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。
擠占、多提、虛列本錢，是開發(fā)商偷稅的另一次要手腕。
典型方式是，開發(fā)商和修建商相互勾搭，有預(yù)謀、有目的、有步驟地經(jīng)過先與承建方假造虛偽合同，再讓承建方多開建安發(fā)票的手腕，人為地進(jìn)步造價，增大建安本錢，以少繳所得稅。
再者，多結(jié)轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷售本錢及稅金。或許，在通水、通電、通氣、綠化、路途等項目建立上高估本錢，嚴(yán)重影響了利潤的真實性。
而“超規(guī)范列支或扣除相關(guān)費用和收入”方式更是把戲單一，比方，開發(fā)商的注冊資本金不到位，將應(yīng)繳資本的收入和利息作為運營性費用扣除；或許超規(guī)范列支或扣除業(yè)務(wù)款待費、宣傳費和廣告費；超規(guī)范、超范圍列支等。
詳細(xì)到企業(yè)管理上，調(diào)研發(fā)現(xiàn)開發(fā)商“賬簿憑證管理混亂，核算不標(biāo)準(zhǔn)”。
由于少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工期長，與建安施工企業(yè)結(jié)算不及時，本錢核算未嚴(yán)厲執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)作制和配比準(zhǔn)繩。“對未售房面積，支出未轉(zhuǎn)但本錢已提早列支，形成支出、本錢不配比，因此無法核實其真實本錢，也就無法真實反映企業(yè)盈虧狀況”，參與調(diào)研一位官員表示。
為何偷稅頻發(fā)？
為什么有的開發(fā)商進(jìn)入了“年年被查、年年偷稅，卻屢查屢犯”怪圈？
上述省財稅零碎官員以為，是收益和本錢的宏大反差，滋長了局部房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生偷逃稅款的客觀成心。
其間接緣由是，即便發(fā)現(xiàn)被查處，也僅只是補(bǔ)繳稅款，交納大批的罰款和滯納金，偷稅本錢與收益宏大反差。
依照《稅收征管法》規(guī)則，征稅人不按期限交納稅款，應(yīng)按日加收千分之二的滯納金。
駱祖春表示，某些偷稅案件，普通是由若干筆偷稅業(yè)務(wù)構(gòu)成的，每筆偷稅業(yè)務(wù)又有不同的偷稅起始日子，“一方面千分之二數(shù)量無限；另一方面，要精確計算滯納金數(shù)額，就必需逐筆計算，最初匯總求和，這十分費事。”
調(diào)研報告間接指出，開發(fā)商偷稅的另一個緣由是轉(zhuǎn)嫁“貪腐本錢”。
由于行業(yè)“潛規(guī)則”，開發(fā)商投入“重金”不能停止賬務(wù)處置，因而便想方設(shè)法虛開發(fā)票，將非合理收入列入開發(fā)本錢，最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，“主動”地形成了偷稅的客觀成心。
而人們普遍察看到的一個景象是，開發(fā)商團(tuán)體消費越來越樸素。
有與本報記者熟習(xí)的開發(fā)商表示，“中國個稅累計最高45％的稅率十分高，作為私營企業(yè)，買名車住豪宅等高消費，可以將企業(yè)支出合理合法轉(zhuǎn)為團(tuán)體公有財富，少交團(tuán)體所得稅和企業(yè)所得稅”。
從行業(yè)管理上看，亦缺乏無效管理，突出的成績在于缺乏“橫向協(xié)調(diào)”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從立項、規(guī)劃、施工、銷售到產(chǎn)權(quán)審批，要到20多個政府主管部門操持有關(guān)手續(xù)，要經(jīng)過可行性研討、征地拆遷、安頓補(bǔ)償、“七通一平”、修建裝置、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等多個開發(fā)階段，監(jiān)管部門眾多。
“部門之間雖然權(quán)利和職能劃分很清楚， ‘各管一塊’，但部門間缺乏無效的銜接或制約，信息難以共享，容易構(gòu)成偷稅空子”，上述財稅官員剖析。
稅務(wù)零碎臨時以來沒有與相關(guān)的行政審批部門樹立無效的信息替換和共享制度，在項目開發(fā)進(jìn)程中難以無效地參與管理和監(jiān)控。
江蘇省財政廳一位剖析人士表示，目前財務(wù)核算（包括信譽領(lǐng)取、對會計行業(yè)的管理）總體上缺乏零碎管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算不一致、不標(biāo)準(zhǔn)，客觀上為掩蓋其在運營、核算和應(yīng)稅上的不法行為找到了借口。
“由于房屋產(chǎn)品開發(fā)周期長、各期產(chǎn)品滾動開發(fā)且每期產(chǎn)品運營效果不盡相反，缺乏零碎管理的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算難以真實反映企業(yè)運營形態(tài)，很難精確反映各征稅期應(yīng)納的各項稅收。”
不過，調(diào)研報告也指出了“行政干涉”對稅務(wù)部門征管構(gòu)成障礙。
一位省財稅零碎人士稱，中央政府與企業(yè)“關(guān)系親密”，為追求“中央利益”而損害“公共利益”的行為時有發(fā)作。 |
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