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一根“橡皮筋”
“1994年國(guó)稅總局實(shí)施土地增值稅時(shí)，主要目的是抑制高房?jī)r(jià)，但土地增值稅實(shí)施初期，房?jī)r(jià)不高，所以該稅種并不受重視�！敝袊�(guó)注冊(cè)稅務(wù)所協(xié)會(huì)常務(wù)理事郭偉回顧土地增值稅最初落地的情況，當(dāng)時(shí)由于這個(gè)稅種較輕，被歸口于國(guó)稅總局地方稅處負(fù)責(zé)，該處同時(shí)主管城建稅、教育附加費(fèi)，只是個(gè)小部門而已，權(quán)重不夠。
自1993年《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》頒布，土地增值稅誕生起，這種地方稅的命運(yùn)即隨宏觀經(jīng)濟(jì)的起落而變化。曾有一段時(shí)期，國(guó)稅一度打算取消土地增值稅這個(gè)稅種，并已經(jīng)上報(bào)到國(guó)務(wù)院，但隨后房?jī)r(jià)逐漸上揚(yáng)，才沒(méi)有取消。在一些業(yè)界人士眼中，土地增值稅就像一根“橡皮筋”。
“直到2007年，土地增值稅也沒(méi)有像樣的文件�！鄙鲜龅哪暇┒悇�(wù)官員一直在關(guān)注著這個(gè)法規(guī)的各項(xiàng)細(xì)則。也是在這一年，國(guó)稅總局掀起了土地增值稅清算行動(dòng)。雖然在2006年底，國(guó)稅總局專門就土地增值稅征收發(fā)文，要求從次年2月1日起向全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。當(dāng)時(shí)，這一消息公布后，凡是有些名氣的上市房企幾乎悉數(shù)跌停。
不過(guò)清算的難度卻是稅務(wù)部門未曾料想到的。
2007年，大連稅務(wù)機(jī)關(guān)曾經(jīng)就土地增值稅予以調(diào)查，并對(duì)于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的增值稅清算狀況予以置疑，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)梳理過(guò)自身財(cái)務(wù)狀況之后，認(rèn)為已投入了巨額的資金轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)亟逃顿Y，及足球隊(duì)伍建設(shè)資金，“支出的都是真金白銀。”
萬(wàn)達(dá)的這些支出能不能在土地增值稅清算時(shí)抵扣？當(dāng)時(shí)并無(wú)定論。
2007年9月，萬(wàn)科地產(chǎn)收購(gòu)浦東超級(jí)大盤“地杰國(guó)際城”，將這個(gè)停滯多時(shí)的地產(chǎn)項(xiàng)目盤活。在2008年土地增值稅核查行動(dòng)中，萬(wàn)科金色城市（即地杰國(guó)際城）被列為核查對(duì)象，按照項(xiàng)目單價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)售價(jià)為2萬(wàn)至3萬(wàn)元每平方米，負(fù)責(zé)稽查的人員認(rèn)為，應(yīng)以2萬(wàn)元/平方米減去該地塊原始成本價(jià)3000元每平方米，其差價(jià)即為清算土地增值稅的基礎(chǔ)。
萬(wàn)科提出異議，認(rèn)為該項(xiàng)目為從上海地杰房地產(chǎn)公司收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)折合1.5萬(wàn)元/平方米，差價(jià)應(yīng)是以2萬(wàn)元減去1.5萬(wàn)元，所得差價(jià)應(yīng)是上繳土地增值稅的稅基。
此次，由于主管核查的官員涉黃光裕案被捕，核查行動(dòng)不了了之。
2008年之后，金融危機(jī)爆發(fā)，土地增值稅清算的彈性空間盡顯。直到2009年上半年，房?jī)r(jià)全線反彈，清算土地增值稅再次進(jìn)入稅務(wù)部門視野。
據(jù)江蘇稅務(wù)部門人士透露，去年下半年，國(guó)稅總局曾在全國(guó)調(diào)研土地增值稅清算情況，還特別到江蘇的常州和江寧區(qū)調(diào)研。據(jù)了解，目前江蘇是全國(guó)實(shí)行土地增值稅清算最好最嚴(yán)格的地方。
今年以來(lái)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)跳躍式上漲，4月，“新國(guó)十條”發(fā)布。國(guó)稅總局的兩份文件，是作為落實(shí)“新國(guó)十條”的配套政策文件發(fā)布的。國(guó)稅總局稱，新文件意在合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益。
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