土地增值稅的計稅依據稅納稅人轉讓房地產所取得的增值額，即納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
（一）收入額的確定
納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟收益。
（二）扣除項目金額的確定
允許從房地產裝讓收入總額中扣除的項目及其金額，具體分為以下幾項：
1、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用),是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用,管理費用,財務費用.
財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產開發(fā)費用,按上述1、2項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除.
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發(fā)費用按上述1、2項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除.
2、舊房及建筑物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格.評估價格須經當地稅務機關確認.
3、取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
4、開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā))的成本,是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補償費,前期工程費,建筑安裝工程費,基礎設施費,公共配套設施費,開發(fā)間接費用.
土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費,耕地占用稅,勞動力安置費及有關地上,地下附著物拆遷補償的凈支出,安置動遷用房支出等.
前期工程費,包括規(guī)劃,設計,項目可行性研究和水文,地質,勘察,測繪,"三通一平"等支出.
建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費.
基礎設施費,包括開發(fā)小區(qū)內道路,供水,供電,供氣,排污,排洪,通訊,照明,環(huán)衛(wèi),綠化等工程發(fā)生的支出.
公共配套設施費,包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出.
開發(fā)間接費用,是指直接組織,管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資,職工福利費,折舊費,修理費,辦公費,水電費,勞動保護費,周轉房攤銷等.
5、與轉讓房地產有關的稅金,是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅,城市維護建設稅,印花稅.因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除.
6、財政部確定額其他扣除項目。目前規(guī)定對從事房地產開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20％的扣除。
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